着手：21世纪经济报道

　　21世纪经济报道记者李莎 北京报道

　　6月15日，沈阳2022年第一批次积累供地完成，共推出5宗宅地，4宗成交，1宗流拍。至此，除郑州除外，其余21个积累供地试点城市均完成了2022年第一批次供地。

　　在沈阳本批次积累供地成交的地块中，2宗由腹地国企沈阳新房置业有限公司底价竞得，余下2宗分歧由沈阳怡富置业有限公司和沈阳汇祥地产有限公司这两家民企底价竞得，品牌房企并未脱手拿地。

　　与沈阳访佛，目下完成本年第一批次积累供地城市的地皮市集，举座呈现出单批次地皮供应界限缩减，地皮市集热度欠佳，央企、国企和方位城投公司成为拿田主力军的特色，部分城市流拍撤牌率有所加多。

　　另外，本年各地首批积累供地出让端正相对宽松，对房企资金条件有所裁汰，并有部分优质地块推出。与昨年第一批次积累供地比较，本年22城第一批次积累供地从推出到成交历时近半年，时辰跨度显明拉长，部分城市还将本年积累供地次数从3次加多至4次。

　　在房地产市集仍未回顺心地皮市集举座低位初始布景下，各地市集贯通因城而异，不同城市供地界限显明不同，成交冷热不均。

　　目下，第一批次积累供地还未画上句点，但已有过半城市发布第二批次积累供地公告信息，厦门、福州、北京、青岛已完成第二批次积累供地，市集举座贯通芜俚。

　　克而瑞商讨中心资深商讨员吴嘉茗展望，跟着各城市供地盘算平静提上日程，三季度地皮成交量将出现周期性回升。但受疫情等成分影响，销售端收复不足预期，地皮市集难以出现大逆转，仍保持低位初始，下半年企业拿地仍将保持严慎，回高退低是房企投资主要策略。

　　多位受访房企投资人士以为，下半年央企、国企仍将是地皮市集主力军。也有受访对象以为后续批次积累供地热度或不足第一批次，要是房地产市集销售收复较好，民企尤其是头部明星房企资金压力有所减缓，出于保诠释年货值研讨，其拿地积极性或有所提高。

　　地皮市集热度较低

　　供地界限下落是本年第一批次积累供地的权臣特征之一。据中指数据，较昨年第一批次积累供地，本年22城第一批次积累供地中，19城推出的盘算建筑面积均存在不同进度下落，过半城市降幅超50%，其中降幅在80%及以上的有南京、沈阳、长春和武汉。仅合肥、厦门和深圳供地界限有所加多。

　　中指商讨院指数行状部分析师孟新增向21世纪经济报道记者默示，房地产市集下行和房企资金垂死成重心城市缩减供地界限的最主要原因。市集下行影响房企销售回款，也影响房企拿地积极性，为瞩目出现大都流拍，大部分城市主动减少供地界限。

　　以日前适度2022年第一批次积累供地的沈阳为例，沈阳共推出5宗地块，盘算建筑面积总共33万平常米，同比下落93%。

　　沈阳某品牌房企投资人士汪鸣（假名）告诉21世纪经济报道记者，研讨到房企资金垂死，沈阳关连部门为加多房企拿地概率，不仅缩减了第一批次积累供地的供地界限，还在发布出让信息前通过地皮推介会摸底房企拿地意愿。

　　汪鸣还称，与昨年第一批次积累供地比较，本年沈阳第一批次积累供地的地块质地有所下落。

　　与沈阳不同，许多城市为提高房企拿地积极性，稳固以至加多地皮出让收入，在本年第一批次积累供地中加多了中枢位置地块供应，地块举座质地好于昨年。南京某房地产国企投资人士王河（假名）向21世纪经济报道记者默示，由于市集贯通欠佳，政府记念区位、交通、配套等欠安的地块流拍，故推出部分优质地块诱惑房企参拍。

　　北京某品牌房企客研人士晋亮（假名）也发现，天然本年北京第一批次积累供地的界限显明裁汰，但地块愈加优质。北京第一批次积累供地共推出18宗地块，其中城六区7宗，并有丰台纪家庙地块、向阳王四营地块和向阳崔各庄地块等市集温雅度高的地块推出。

　　环比来看，本年多城第一批次积累供地地块质地也举座高于昨年第三批次积累供地。国盛证券统计发现，2022年首批次积累供地推出楼面均价12228元/平常米，较2021年第三批次提高24.5%。

　　出让端正相对宽松亦然本年第一批次积累供地的一大特色。如部分城市裁汰了竞买企业开荒禀赋条件，裁汰保证金比例等。合肥将房企开荒禀赋从房地产一级开荒禀赋放宽至房地产二级及以上开荒禀赋，并将注册老本金最低条件裁汰3亿元至2亿元。再如上海取消招挂复合打分入围式样，并裁汰竞买苦求监管资金的封存比例。

　　但举座来看，本年第一批次积累供地热度较低，流拍撤牌率有所加多。以流拍率为例，据中指数据，北京、南京、成都、合肥、沈阳、福州、天津、济南和武汉本年第一批次积累供地的地皮流拍率较昨年同批次供地有不同进度加多，其中天津流拍率达64%。

　　较昨年第三批次积累供地，本年第一批次积累供地的流拍撤牌情况也略有提高。国盛证券统计发现，本年完成第一批次积累供地的20城（不含沈阳）举座流拍撤牌率为 15.8%，较昨年第三批次小幅提高1.2个百分点。

　　房企拿地为何不积极？

　　央企、国企和方位城投公司是本年第一批次积累供地的拿田主力军。

　　国盛证券统计已完成第一批次积累供地的20城（不含沈阳）拿地情况发现，民企拿地宗数占比仅为28.6%，城投公司拿地占比35.5%，其余央企、国企拿地占比 35.9%。成都、福州、广州、宁波、深圳、无锡、苏州城投公司托底拿地景观显明，拿地占比 50%及以上；北京、厦门、深圳、济南的地块央企、国企获取较多，占比 50%及以上。

　　尤姗（假名）在长三角某房地产国企投资部门责任，厚爱公司在上海的投资业务。本年上海第一批次积累供地，尤姗为公司生效竞得1宗地。该地块共有5家房企参与竞争，均为国企。

　　尤姗告诉21世纪经济报道记者，本年上海第一批次积累供地举座热度不足昨年，参拍企业数目减少且以国企为主，有计划体数目加多，相称优质但资金量需求大的地块被廉价捡漏，过半地块底价成交。

　　“咱们2019年就盘算在上海拿地，但由于竞争热烈，教学也相对缺少，2020年才拿到地。那时民企、国企参与积极性都比较高。”尤姗说，与那时不同，本年上海第一批次优质地块 “总价较高，并且拼溢价，大部分房企都拿不出那么多钱，参拍企业并未几”。由于看好上海市集，尤姗所在公司给以标的地块较高的授权价，最终遂愿竞得。

　　在被问及为何不竞争拿地时，“没钱”成为受访房地产民企人士的共性谜底。由于资金压力大，汪鸣所在的公司未插足沈阳第一批次积累供地，晋亮所在的公司本年在北京的拿地界限大幅缩减。张路（假名）在一家头部房企的四川区域从事投资责任，其向记者默示，由于样貌去化欠安，公司面对一定偿债压力，本年不仅未在成都脱手拿地，也未在其厚爱的四川其他非积累供地的地级市拿地。

　　严明（假名）在长三角某品牌房企担任投资司理，由于资金垂死，其办事的公司本年亦未出当今上海招拍挂市集上。但严明告诉记者，其所在公司的业务花样与大部分房企不同，前期公司在多个大型、优质旧改样貌上沉淀了许多资金，集团总土储相称可观，居行业前十。

　　目下，这些样貌要么无法在本年变成货值，要么由于目下市集尚未回暖公司并不急于出售。“咱们本年不拿地，来岁、后年，以至再过三五年，依然有许多样貌不错卖。”严明说。

　　张路办事的公司也领有大都土储，这亦然除了需要储备资金用以偿债外，其公司本年拿地未几的珍重原因和底气所在。

　　“还有一类不拿地的房企既没地又没钱，莫得新型样无法运转，但当今现款流为负，又无法通过新拿地样貌的现款流支付老样貌的支拨。” 张路说，这类企业一般是之前购入许多高价地的激进派房企，一些莫得加杠杆也莫得激进拿地的腹地斗室企，反而不错在现阶段去“捡漏”，拿地补货。

　　与之相对，受访的三家央企、国企人士所在企业在相应城市均有所收货。

　　“在北京地皮市集上，央企依然强势，天然销售不睬想，但咱们融资成本低，对拿地影响不大。”在北京著名房地产央企从事投资责任的李进（假名）告诉21世纪经济报道记者。

　　李进默示，由于资金相对充裕，竞争压力小，本年其所在企业在北京积累供地中取得比昨年更优质的地块，“在房地产行业举座销售压力较大布景下，新取得的地皮位置越好，异日样貌受市集影响就越小，变成正向激发”。

　　纵观寰宇、全行业，中指商讨院数据显现，本年前5月TOP100房企拿地总数4681亿元，拿地界限同比下落64.7%，降幅比上月扩大8.8个百分点。房企权力拿地金额最多的10家房企分歧是华润、建发、绿城、中海、滨江、广州地铁、保利、万科、上海地产和中国铁建，以央企、国企为主。

　　下半年能否回暖？

　　天然本年第一批次积累供地举座热度欠佳，但城市与城市之间贯通分化，供地界限、成交热度各有不同。

　　如在供地界限方面，据中指数据，市集热度较高的杭州、成都，本年第一批次积累供地分歧推出60宗和50宗地，供应开荒用大地积分歧为257万平常米和208万平常米；市集热度较低的沈阳、长春分歧推出5宗地和2宗地，供应开荒用大地积分歧为18万平常米和16万平常米。

　　在成交热度方面，国盛证券统计发现，在本年第一批次积累供地中，深圳和合肥溢价率较高，在10%以上，济南、天津、无锡、长春溢价率较低，未动身点 1%。在沈阳第一批次积累供地中，除流拍地块外，其余4宗所有零溢价率成交。

　　李进默示，在刻下房地产行业低位初始的环境下，有钱的房企出于裁汰风险的研讨，会更倾向于在高能级城市拿地，因而举座来看北京、上海、杭州等热门城市的地皮市集热度相对高，非热门城市的地皮市集热度相对低。

　　不仅如斯，企业在区域里面的拿地策略也在发生变化。张路默示，为裁汰销售的省略情味，其所在企业在地级市的拿地策略转向优质地块。

　　除此除外，各城市第一批次积累供地的供地时辰也有早有晚，从1月7日北京率先发布第一批次积累供地信息公告，拉开本年22城积累供地大幕，到6月15日沈阳第一批次地皮出让，再展望到6月22日郑州积累供地竞拍，22城第一批次积累供地才气画上句点。

　　与昨年各地第一批次积累供地积累于4-6月不同，本年22城第一批次积累供地历时近半年。孟新增默示，昨年2月“两积累”策略出台，因而各地第一批次积累供地举座在3-5月“官宣”，4-6月出让，与昨年比较，本年部分城市供地节拍有所提前。

　　另外，孟新增以为，青岛、武汉、重庆、济南、北京等城市将本年积累供地次数从3次加多至4次，年内为已矣4次积累供地，需要尽早完成第一批次积累供地出让，这客观上也拉长了第一批次积累供地的时辰跨度。

　　晋亮默示，与往年比较，本年绝大部分房企用于拿地的资金愈加有限，并且很可能只在某个时辰节点上有资金，比其他城市更早供地、更屡次数供地，地皮成交的概率越大。北京本年最早进行积累供地，也有霸占时辰节点的研讨。

　　克而瑞分析，关于方位政府而言，加多供地批次有助于实时字据市集变化转机供应结构，减少流拍景观，完成地皮供应盘算。

　　在李进看来，加多积累供地的供地频次，减少单批次供地数目，有助于更好附近各企业新拿地样貌入市的节拍，裁汰积累开盘几率，利好样貌销售去化。

　　目下，天然第一批次积累供地仍未美满适度，但供地节拍较快城市已启动第二批次积累供地，供地界限仍低于昨年同批次。厦门、福州、北京、青岛已完成第二批次积累供地出让，各城市均有流拍地块出现，举座贯通仍显明弱于昨年同时，央企、国企依然是拿田主力。

　　严明默示，一般而言各地第一批次积累供地时辰都在上半年，房企新购置地皮约略率能在年底变成货值，第二批次积累供地要是也能在上半年完成，则也有一定概率变成以前货值，第三、四批次积累供地则很难变成以前货值。因而一般而言第一批次积累供地的热度最高，第二批次次之，三四批次市集热度相对低。

　　尤姗也以为全年来看第一批次积累供地热度最高，“新的一年公共都背着新的盘算压力，能拿地如故早拿”。但本年情况极端，部分央企、国企仍是在第一批次地皮出让中有所斩获，后续方位政府为提高房企竞买积极性，或赓续推出优质地块。

　　另外，从采访反应来看，受预售尺度、审批经过各异等成分影响，各地新型样从拿地到开盘时辰各异很大。晋亮称，本年北京许多房企从拿地到开盘节拍显明变快，“之前要3-6个月，当今最快45天开盘”。王河和尤姗则莫得感受到预售节拍变化，王河称南京从拿地到开盘仍需7-8个月。尤姗默示，上海由于预售尺度较高，经过审批时辰较长，一般要8-10个月才气开盘。但由于上海市集好、样貌利润高，地皮市集诱惑力强。

　　多位受访对象均以为，下半年地皮市集举座或有所好转，但回暖进度有限，地皮竞买仍以央企、国企间比拼为主。严明则以为天然举座来看本年民企拿地热度不高，但下半年要是房地产销售情况好转，头部明星房企为保险来岁货值，拿地积极性或有所提高。

　　张路办事的公司已优化了不少四川区域的投资人员。张路目下正在储备地级市的样貌：“当今都是在看地级市最优质的样貌，先物色一些好地块和政府谈着，等市集好转能赶快起跑去拿地，否则那处来得及。”

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背负剪辑：李墨轩 ob欧宝电竞